Etat de la construction, évolution des prix, ventes, dispositifs PTZ, Pinel…le marché du logement neuf est marqué par une crise de l’offre et une demande fragile. Bilan, conseils pratiques et perspectives.
Si l’activité dans le marché de l’ancien résiste, dans le neuf, le collectif est dans le rouge. En particulier dans les zones tendues. L’impact de la crise sanitaire qui a bloqué puis freiné des chantiers, le recul des permis de construire, les prix élevés, la pénurie de logements, le report ou la remise en cause de certains projets immobiliers par de nouvelles équipes municipales, affectent le secteur. Etat des lieux et projections.
Bilan 2020 : Les indicateurs clés de l’offre et la demande
Côté offre de logements neufs, sur 9 mois, la baisse dans la promotion privée atteint 40 % (-36 000 logements), et tous les territoires sont concernés. La pénurie est proche. Côté demande, moins de 20 000 logements ont été acheté en France par des particuliers au 3ème trimestre 2020. Sur 9 mois, la baisse atteint – 30 % (-34 000 logements). Cette baisse des ventes concerne aussi bien l’accession à la propriété que l’investissement locatif. Ci-dessous le tableau de l’Observatoire de la FPI (Fédération des promoteurs Immobiliers).
Les prix dans le neuf sont toujours élevés
Ce qui est rare est cher. Prix moyen d’un appartement neuf en VEFA en régions : 4 200 €/m2 (+ 3, 5 % sur un an). En Ile-de-France, on atteint les 5 200 €/m2. C’est tout le paradoxe : on produit et l’on vend de moins en moins de logements neufs, et pourtant, le neuf est de plus en plus cher. Si le coût élevé du foncier l‘explique en partie, la question du logement abordable pour les classes moyennes n’est pas résolue. Ci-dessous le tableau de la FPI sur les prix.
Perspectives 2021 : les indicateurs à suivre
Voici des éléments à prendre en compte afin d’avoir une vision du marché du neuf au cours des prochaines années. Solvabilité, financement, dispositifs de soutien, nouvelle réglementation environnementale et orientations sur la production de nouveaux logements.
PTZ et Pinel : Les dispositifs de soutien prolongés
Dans un contexte de crise, il y a un peu de visibilité prévue dans le cadre du PLF (projet de loi de finances 2021) : la prolongation jusqu’en 2022 du dispositif d’investissement locatif Pinel pour les investisseurs et le PTZ (Prêt à taux zéro) pour les primo-accédants. Ce soutien à la demande permet aussi de produire des logements et donc de maintenir, voire créer des emplois. Tableau synthèse Politique logement (source BPCE).
Crédit : des conditions d’octroi assouplies
Bonne nouvelle pour les candidats à l’emprunt immobilier qui disposent de revenus modestes : Les nouvelles recommandations du HCSF ont été revues et corrigées avec un un taux d’effort porté à 35 % (au lieu de 33 %), une durée maximale de prêt jusqu’à 27 ans (au lieu de 25 ans), notamment. Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France a salué cet ajustement, le 17 décembre dernier « les nouveaux seuils du HCSF sont bienvenus et pourraient débloquer les projets de nombreux ménages, en particulier dans le neuf, pour les jeunes et pour la primo-accession. »
RE 2020 : nouvelle réglementation environnementale
Afin de construire plus écologique, émettre moins de carbone, réaliser des économies d’énergie, utiliser des matériaux bio-sourcés, passer par des circuits courts, la France va se doter d’une nouvelle réglementation environnementale, la RE 2020, pour les constructions neuves. Son entrée en vigueur est prévue à l’été 2021, pour tous les nouveaux bâtiments, logements, bureaux et bâtiments publics d’enseignement.
Les réserves des professionnels
Dans un contexte de crise, de nombreux professionnels du neuf estiment qu’il est encore trop tôt. L’USH, la FPI, le Pôle Habitat FFB, la FFB, la CAPEB, l’UNSFA, la Fédération CINOV et l’AIMCC s’inquiètent des impacts du projet de la RE 2020 et estiment que « cela fait courir un risque d’aggravation de la chute de la construction neuve dès 2021 et que des ajustements importants doivent être apportés pour garantir une trajectoire soutenable vers la neutralité carbone à l’horizon 2050. » Ci-dessous l’interview du président de la FFB (Fédération française du bâtiment) à l’occasion du Club Figaro Immo.
Un pacte pour relancer la construction durable
La relance de la construction passe par un dialogue à plusieurs niveaux, c’est tout l’engagement du pacte national pour la relance de la construction durable, signé le 13 novembre 2020. Il est prévu en premier lieu, une meilleure entente, des actions communes entre l’Etat, les élus locaux et les professionnels de la chaîne du logement.
L’interview d’Emmanuelle Wargon, ministre du Logement
Invitée du Club Figaro Immo, le 6 janvier 2021, la ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon répond à de nombreuses questions d’actualité dont les leviers pour relancer la construction, les nouvelles réformes et le rôle des investisseurs.
Les enjeux de la condition d’une reprise
Pour relancer la construction, rénover des logements existants, remettre sur le marché des logements vacants ou encore requalifier des immeubles dégradés, il est indispensable de développer dans les territoires une offre de logements abordables et de qualité, là où il y en a le plus besoin.
La nécessité du dialogue et parfois du bon sens pour faire émerger demain une ville durable.
Digitaliser davantage, réduire le poids des normes, fluidifier les process de la chaîne du logement, prendre en compte les besoins des habitants, anticiper les espaces urbains, instaurer un meilleur dialogue entre les acteurs de terrain et les élus locaux, produire des logements moins chers.
Il est possible de gagner du temps en innovant et en prenant de bonnes décisions. A l’échelle nationale pour fixer des règles claires mais aussi localement, dans l’écoute et la concertation.
Source : Le Figaro