Immobilier neuf : Le marché porté par les primo-accédants

En matière d’achat immobilier dans le neuf, la demande ne semble pas faiblir. Les acheteurs sont essentiellement des jeunes qui décident de réaliser leur première acquisition par le biais de la construction. Si les maisons individuelles avec jardin ont leur faveur, le durcissement des conditions d’octroi des crédits et l’offre qui ne cesse de baisser, fragilisent de nombreux projets. Malgré tout, pour bon nombre de primo-accédants, c’est toujours le moment de devenir propriétaire.

Près de 9 primo-accédants sur 10 contractent un prêt immobilier pour faire construire un logement

30 % des acquéreurs choisissent le neuf lorsqu’il s’agit de réaliser une opération immobilière. Et parmi eux, six sur dix sont des primo-accédants. Le marché de la construction semble donc largement dynamisé par l’optimisme des nouveaux acheteurs, ce malgré la crise sanitaire et économique liée à l’épidémie de Covid-19. Mieux, pour un peu plus de 40 % des acquéreurs, c’est le bon moment d’investir dans la pierre qui fait plus que jamais office de valeur refuge.

Reste que depuis plusieurs mois, le marché du neuf a été mis à mal par les incertitudes économiques, mais également par les élections municipales et la baisse du nombre de permis de construire accordés. En outre, 92 % des premières acquisitions dans le neuf sont financées grâce à un crédit immobilier. Or, les primo-accédants sont aussi les premières victimes, avec les ménages modestes, du durcissement des conditions qui permettent d’obtenir un prêt.

26 %
Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), en avril 2020, les primo-accédants représentaient 26 % des dossiers de crédits immobiliers acceptés contre 34 % un an plus tôt.

Pour rappel, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) souhaite que les opérations immobilières se limitent à un taux d’endettement strict de 33 % et que les prêts immobiliers ne dépassent pas 25 ans.

Préparer le déconfinement pour son projet immobilier

Fiscalité, frais de notaire en baisse : les avantages de l’immobilier neuf

Malgré la crise, 81 % des acheteurs d’un bien neuf n’envisagent pas de revoir leur budget à la baisse. Et pour 61 %, la construction concerne une maison individuelle, de préférence avec un extérieur. Il faut dire que l’immobilier neuf permet de s’affranchir des travaux et des problématiques d’aménagement propre à l’immobilier ancien. Cela permet également d’emménager rapidement dans un logement confortable, répondant aux dernières normes en matière de sécurité et de performance énergétique.

Autre avantage à choisir le neuf : la fiscalité. Le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2022 permet par exemple de se constituer un patrimoine immobilier tout en louant pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires sous conditions de revenus. En contrepartie, l’investisseur locatif bénéficie jusqu’à 63 000 euros de réductions d’impôt.

Enfin, lors de l’achat, les frais d’acquisition (plus couramment appelés frais de notaire) sont de l’ordre de 2 à 3 % du montant du projet contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Source : le-pret-immobilier.com

Immobilier neuf : Où va le marché en 2021 ?

Etat de la construction, évolution des prix, ventes, dispositifs PTZ, Pinel…le marché du logement neuf est marqué par une crise de l’offre et une demande fragile.  Bilan, conseils pratiques et perspectives.

Immobilier neuf : Où va le marché en 2021 ?

Si l’activité dans le marché de l’ancien résiste, dans le neuf, le collectif est dans le rouge. En particulier dans les zones tendues. L’impact de la crise sanitaire qui a bloqué puis freiné des chantiers, le recul des permis de construire, les prix élevés, la pénurie de logements, le report ou la remise en cause de certains projets immobiliers par de nouvelles équipes municipales, affectent le secteur. Etat des lieux et projections.

Bilan 2020 : Les indicateurs clés de l’offre et la demande

Côté offre de logements neufs, sur 9 mois, la baisse dans la promotion privée atteint 40 % (-36 000 logements), et tous les territoires sont concernés. La pénurie est proche. Côté demande, moins de 20 000 logements ont été acheté en France par des particuliers au 3ème trimestre 2020.  Sur 9 mois, la baisse atteint – 30 % (-34 000 logements). Cette baisse des ventes concerne aussi bien l’accession à la propriété que l’investissement locatifCi-dessous le tableau de l’Observatoire de la FPI (Fédération des promoteurs Immobiliers).

 

Les prix dans le neuf sont toujours élevés

Ce qui est rare est cher. Prix moyen d’un appartement neuf en VEFA en régions : 4 200 €/m2 (+ 3, 5 % sur un an). En Ile-de-France, on atteint les 5 200 €/m2. C’est tout le paradoxe : on produit et l’on vend de moins en moins de logements neufs, et pourtant, le neuf est de plus en plus cher.  Si le coût élevé du foncier l‘explique en partie, la question du logement abordable pour les classes moyennes n’est pas résolue. Ci-dessous le tableau de la FPI sur les prix.

Perspectives 2021 : les indicateurs à suivre

Voici des éléments à prendre en compte afin d’avoir une vision du marché du neuf au cours des prochaines années. Solvabilité, financement, dispositifs de soutien, nouvelle réglementation environnementale et orientations sur la production de nouveaux logements.

PTZ et Pinel : Les dispositifs de soutien prolongés

Dans un contexte de crise, il y a un peu de visibilité prévue dans le cadre du PLF (projet de loi de finances 2021) : la prolongation jusqu’en 2022 du dispositif d’investissement locatif Pinel pour les investisseurs et le PTZ (Prêt à taux zéro) pour les primo-accédants. Ce soutien à la demande permet aussi de produire des logements et donc de maintenir, voire créer des emplois.   Tableau synthèse Politique logement (source BPCE).

Crédit : des conditions d’octroi assouplies

Bonne nouvelle pour les candidats à l’emprunt immobilier qui disposent de revenus modestes : Les nouvelles recommandations du HCSF ont été revues et corrigées avec un un taux d’effort porté à 35 % (au lieu de 33 %), une durée maximale de prêt jusqu’à 27 ans (au lieu de 25 ans), notamment. Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France a salué cet ajustement, le 17 décembre dernier « les nouveaux seuils du HCSF sont bienvenus et pourraient débloquer les projets de nombreux ménages, en particulier dans le neuf, pour les jeunes et pour la primo-accession. »

RE 2020 : nouvelle réglementation environnementale

Afin de construire plus écologique, émettre moins de carbone, réaliser des économies d’énergie, utiliser des matériaux bio-sourcés, passer par des circuits courts, la France va se doter d’une nouvelle réglementation environnementale, la RE 2020, pour les constructions neuves. Son entrée en vigueur est prévue à l’été 2021, pour tous les nouveaux bâtiments, logements, bureaux et bâtiments publics d’enseignement.

Les réserves des professionnels

Dans un contexte de crise, de nombreux professionnels du neuf estiment qu’il est encore trop tôt. L’USH, la FPI, le Pôle Habitat FFB, la FFB, la CAPEB, l’UNSFA, la Fédération CINOV et l’AIMCC s’inquiètent des impacts du projet de la RE 2020 et estiment que « cela fait courir un risque d’aggravation de la chute de la construction neuve dès 2021 et que des ajustements importants doivent être apportés pour garantir une trajectoire soutenable vers la neutralité carbone à l’horizon 2050. » Ci-dessous l’interview du président de la FFB (Fédération française du bâtiment) à l’occasion du Club Figaro Immo.

Un pacte pour relancer la construction durable

La relance de la construction passe par un dialogue à plusieurs niveaux, c’est tout l’engagement du pacte national pour la relance de la construction durable, signé le 13 novembre 2020. Il est prévu en premier lieu, une meilleure entente, des actions communes entre l’Etat, les élus locaux et les professionnels de la chaîne du logement.

L’interview d’Emmanuelle Wargon, ministre du Logement

Invitée du Club Figaro Immo, le 6 janvier 2021, la ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon répond à de nombreuses questions d’actualité dont les leviers pour relancer la construction, les nouvelles réformes et le rôle des investisseurs.

Les enjeux de la condition d’une reprise

Pour relancer la construction, rénover des logements existants, remettre sur le marché des logements vacants ou encore requalifier des immeubles dégradés, il est indispensable de développer dans les territoires une offre de logements abordables et de qualité, là où il y en a le plus besoin.

La nécessité du dialogue et parfois du bon sens pour faire émerger demain une ville durable.

Digitaliser davantage, réduire le poids des normesfluidifier les process de la chaîne du logement, prendre en compte les besoins des habitants, anticiper les espaces urbains, instaurer un meilleur dialogue entre les acteurs de terrain et les élus locaux, produire des logements moins chers.

Il est possible de gagner du temps en innovant et en prenant de bonnes décisions. A l’échelle nationale pour fixer des règles claires mais aussi localement, dans l’écoute et la concertation.

Source : Le Figaro

Les conditions d’octroi des crédits immobiliers vont s’assouplir !

Bonne nouvelle pour les emprunteurs. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), à l’origine de la forte hausse des refus de crédits immobiliers depuis plusieurs mois, a finalement décidé d’assouplir ses recommandations qui faisaient polémique.

Le taux d’endettement maximum passe de 33% à 35%

Les emprunteurs pourront désormais avoir un taux d’endettement maximum de 35% de leur revenu net contre 33% auparavant, une limite qui était souvent franchie, notamment pour les primo-accédants avec peu d’apport et les investisseurs. « En 2020 nous avons eu parfois des refus de crédit pour un endettement à 33,1%, ce qui n’a pas de sens, ou d’autres cas où les emprunteurs devaient ajouter 10.000 € d’apport pour repasser en dessous du seuil de 33 % ! Avoir cette possibilité d’aller jusqu’à 35 % d’endettement, va permettre d’éviter ces situations qui ont entrainé des refus de prêt insensés, et à des primo-accédants de devenir propriétaires, y compris dans les grandes villes où les prix sont parfois élevés… Tout cela bien sûr sous conditions de reste à vivre et d’apport, car les banques vont rester vigilantes sur ce point afin de limiter le risque », analyse Julie Bachet, directrice générale du courtier en prêts immobiliers Vousfinancer.

Différés d’amortissement dans le neuf

Alors que le HCSF enjoignait les banques à ne plus dépasser une durée de crédit de 25 ans, l’autorité autorité française de surveillance du système financier permet désormais les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans pour intégrer les délais de construction dans le neuf, notamment pour les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles. Concrètement, cela permettra aux ménages achetant un appartement neuf sur plan ou faisant construire leur maison de bénéficier d’un emprunt sur 27 ans (25 ans + 2 ans de différé de remboursement). A la clé, leur capacité d’endettement va augmenter car elle était devenue calculée sur une durée de 23 ans maximum (23 ans + 2 ans de différé).

Marge de manœuvre augmentée

Enfin, le HCSF permet dorénavant aux banques de s’écarter de ses recommandations à hauteur de 20% de leur production de crédits contre 15% (en étant toujours ciblée sur la primo-accession). Cela offre donc davantage de marge de manœuvre pour étudier au cas par cas les dossiers d’emprunteurs, notamment ceux qui ont un reste à vivre important. Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu’il reste à un ménage pour financer ses dépenses courantes, une fois les charges d’emprunts payées, y compris les prêts à la consommation. Le Haut Conseil a par ailleurs confirmé qu’il compte donner à ses recommandations un caractère juridiquement contraignant à partir de l’été 2021.

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Resolvabilisation de la demande

Au final, voilà qui laisse espérer une amélioration de la demande immobilière en 2021 en resolvabilisant des ménages qui se voyaient refuser leur crédit malgré des taux toujours aussi bas, en particulier pour les achats de logements neufs.

Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, s’interroge toutefois sur le fait de continuer à faire peser sur les banques françaises des contraintes alors qu’elles sont parfaitement capables d’élaborer elles-mêmes leur politique de risque comme elles le faisaient parfaitement par le passé sachant que le taux de défaut sur les crédits immobiliers n’a jamais été significatif (moins de 1%). Un système français qui a aussi la particularité d’imposer non seulement une garantie financière sur le prêt (caution ou hypothèque) mais aussi une assurance emprunteur. « Nous continuons de penser que le plus simple serait de laisser aux banques le droit de faire ce qu’elles savent faire, à savoir l’analyse d’un dossier au cas par cas, en fonction du profil, et surtout en tenant compte du reste à vivre », conclut Maël Bernier.

Source : boursier.com

Immobilier : les visites à nouveau autorisées, mais pas pour tous

Visiter un logement, pour louer ou acheter, est de nouveau possible malgré le confinement. Un protocole strict a été fixé. Les plus de 65 ans et les femmes en fin de grossesse sont notamment exclus de l’assouplissement.

 

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Depuis le début du second confinement, le 30 octobre, les agents immobiliers ne pouvaient plus faire visiter de logements, dans le cadre des locations comme des ventes. Cette interdiction est levée à compter du samedi 28 novembre. Avec toutefois une restriction importante : seules les visites d’appartements et de maisons destinés à être habités en tant que résidence principale sont possibles. Les visites pour un achat de résidence secondaire restent donc interdites.

Mais afin de conserver ce droit qu’Emmanuelle Wargon, ministre déléguée en charge du logement, avait refusé jusqu’alors, les agences immobilières, les particuliers qui vendent leur logement par eux-mêmes et les visiteurs sont soumis à des règles strictes. « Le but est de protéger à la fois les collaborateurs des agences et nos clients, nous devons tous respecter ces règles », insiste Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Ces règles sont listées dans deux protocoles, mis en ligne le 26 novembre par le gouvernement, l’un pour les visites avec intermédiation d’un professionnel, l’autre pour les visites sans.

Deux personnes par pièce

La première règle fixée par le protocole, négocié entre les fédérations de l’immobilier, les syndicats et le gouvernement, est de limiter au maximum le nombre de visiteurs présents dans le logement. Impossible, donc, de faire visiter un logement à louer à plusieurs candidats en même temps, comme cela se fait parfois dans les grandes villes. Les visites successives rapprochées où les candidats attendent les uns après les autres dans l’escalier ne sont pas possibles non plus.

Pour la visite d’un logement non occupé, seule la présence d’un professionnel (ou du propriétaire qui vend ou met en location) et d’un candidat visiteur est autorisée (les visites en couple sont donc exclues). Pour la visite d’un logement occupé, le protocole dit que « le nombre de personnes présentes dans le bien visité devra être réduit au strict minimum, l’idéal étant que deux personnes au maximum soient présentes dans chaque pièce lors de la visite ».

En amont de la visite, il faut donc recourir le plus possible à la visite virtuelle et, si le client est intéressé, échanger des photos, des plans et toutes les informations utiles. Il peut s’agir des diagnostics techniques obligatoires comme l’état du gaz ou de l’électricité. Si le logement est un appartement, les éléments sur les charges de copropriété ou les procès-verbaux d’assemblée générale peuvent être transmis. Objectif : « Limiter les visites physiques aux seuls candidats réellement intéressés par le bien visé », indique le protocole.


Justificatif de la visite et attestation de déplacement sont obligatoires

Pour se rendre visiter un logement, plusieurs formalités sont requises par le protocole sanitaire. Un rendez-vous doit être fixé à l’avance et le professionnel doit fournir au client un « bon pour visite », justifiant le déplacement. Sur ce bon pour visite apparaîtra le numéro de la carte professionnelle de l’agent immobilier. Celui-ci est responsable du bon déroulé de l’opération. Et si vous ne passez pas par un professionnel de l’immobilier ? Le bon pour visite est aussi obligatoire, le propriétaire doit le transmettre au candidat à la location ou à l’achat. Le ministère du logement précise qu’il est aussi nécessaire de se munir d’une attestation de déplacement dérogatoire. La case à cocher : « Achats de biens et services », dit le protocole.


Une demi-heure sur place

Avant le rendez-vous, un mail devra préciser les modalités du déroulement de l’opération et notamment rappeler que le candidat à l’achat ou à la location devra porter un masque et être muni de gel hydroalcoolique.

Les agents immobiliers doivent également s’assurer que le candidat n’est pas une personne à risque de forme sévère de Covid 19. Il s’agit, selon la définition du Haut Conseil de la santé publique, des personnes de plus de 65 ans ou atteintes d’une maladie chronique ou fragilisant leur système immunitaire, des femmes au 3e trimestre de grossesse ou encore des personnes atteintes d’une pathologie lourde. Si ces conditions ne sont pas respectées, le professionnel en charge de la visite devra refuser l’accès au logement.

En outre, le propriétaire du logement à vendre ou à louer ayant confié à une agence le soin de faire visiter son bien devra accepter la visite par écrit. Si le logement est occupé par un locataire, l’accord écrit de ce dernier doit aussi être obtenu, par exemple par courriel. Cette contrainte s’applique aussi si le propriétaire ne passe pas par une agence et fait visiter lui-même son appartement ou sa maison.

Enfin, le nombre de visites est limité : c’est une seule par demi-journée. Et le logement devra être aéré quinze minutes avant l’arrivée des personnes, puis entre chaque visite. De plus, le temps sur place ne doit pas dépasser trente minutes.

Comment faire respecter ces règles ?

Seul l’occupant ou l’agent immobilier peut ouvrir et fermer les portes, les fenêtres, les placards et l’organisateur devra être équipé de lingettes désinfectantes, de sorte à nettoyer les surfaces qui pourraient être infectées, « même les plans de travail de la cuisine », précise Jean-Marc Torrollion.

Un protocole très strict. Sera-t-il respecté ? Les agents immobiliers et les particuliers joueront-ils le jeu ? Si un certain nombre de témoignages de particuliers ayant visité des logements, y compris par l’intermédiaire d’agences, durant la phase d’interdiction peuvent faire douter de l’application des règles, aucun des professionnels que nous avons interrogés n’a émis de réserves. Même s’il peut être compliqué de vérifier qu’une femme est dans les derniers mois de sa grossesse ou qu’un client est à risque. Et les seniors, qui peuvent avoir besoin de se loger, risquent de se sentir discriminés.

Faire en sorte de terminer la visite en une demi-heure tient également de la gageure : ce laps de temps peut être suffisant pour la location d’une petite surface mais peut se révéler juste pour l’achat d’un logement.

Etre constamment muni de lingettes désinfectantes et devoir nettoyer jusqu’aux plans de travail peut également être contraignant à la longue. Le risque : un relâchement au fil des semaines dans l’application du protocole, d’autant « qu’il sera impossible de mettre quelqu’un pour contrôler comment tout cela se passe », reconnaît Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). Mais « il faut faire confiance aux particuliers, aux agents immobiliers », estime-t-il.

Quelles perspectives pour le marché immobilier neuf ?

Lors du Salon RENT qui – Covid oblige – s’est déroulé 100 % en digital, cette année, les acteurs du marché immobilier du neuf ont évoqué le contexte actuel compliqué, sont revenus sur les conséquences des élections municipales sur le secteur, ont tenté d’évaluer l’impact économique du confinement et se sont projetés dans le futur.

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La crise du Covid a rehaussé l’attrait des Français pour le neuf

L’attractivité des logements neufs ne baisse pas d’intensité, loin s’en faut ! Les études qu’a conduites le groupe SeLoger tendent d’ailleurs à montrer que l’appétence des Français pour l’immobilier neuf s’est considérablement accrue à l’occasion du confinement. La crise du coronavirus aurait-elle boosté le marché du neuf ? Force est de constater qu’une accélération s’est incontestablement produite à la sortie du premier confinement. « En mars et en avril derniers, les recherches de logements neufs effectuées sur nos sites SeLoger neuf et Logic-immo neuf ont connu un léger tassement » explique Sébastien Blanc, Directeur Marchés Neuf & Construire au sein du groupe SeLoger. « Mais à ce tassement des recherches ont succédé une reprise dès le mois de mai puis une véritable explosion des visites sur nos sites en juin ».

Dans le neuf, l’offre est loin de combler la demande

Les logements neufs ont la cote ! Selon une étude SeLoger, 1/4 des acheteurs font le choix du neuf dans leur recherche immobilière et une majorité d’entre eux se tournent vers la maison individuelle, confortant celle-ci dans son statut de bien préféré des Français. Mais encore faut-il trouver chaussure à son pied… Voire, trouver chaussure, tout court ! Les logements neufs sont victimes de leur succès et l’offre étant loin de répondre à la demande, le neuf est un marché de pénurie. « L’offre se tarit et le rythme de production de biens immobiliers neufs est insuffisant » déplore Sébastien Blanc.

Mais la rareté des logements neufs n’est pas le seul obstacle auquel les futurs acheteurs se heurtent. Car alors que 60 % de ces acquéreurs sont des primo-accédants, ces mêmes primo-accédants comptent le plus souvent sur un prêt immobilier pour financer leur projet. Or les conditions d’octroi des crédits bancaires se sont considérablement durcies. « Environ 20 % des dossiers acceptés en 2019 ne le seraient plus aujourd’hui », estime William Truchy, le Directeur Général des Directions commerciales du groupe Kaufman & Broad. « On sent que la motivation globale des acheteurs reste présente mais avec une réelle difficulté à faire accepter un financement… On a besoin de plus de souplesse sinon le marché va se bloquer » explique-t-il. Enfin, si les aficionados de l’immobilier restent confiants dans la concrétisation de leurs projets, des doutes demeurent. Car alors que 59 % des futurs acquéreurs ne doutent pas qu’ils deviendront propriétaires dans les prochains mois, 66 % s’inquiètent de la raréfaction de l’offre et 71 % avouent redouter une explosion des prix (Source : Étude SeLoger). « Selon notre baromètre SeLoger des prix du neuf, un logement neuf coûte, en moyenne, 4 872 € euros du mètre carré » précise Sébastien Blanc. « Et dans le neuf, les prix augmentent 1,5 plus vite que dans l’ancien ».

Les élections municipales ont freiné la construction de logements

Malgré le Covid et le récent reconfinement, le gouvernement a pris soin d’assurer la continuité des activités de BTP et du marché de l’immobilier. Les demandes de permis de construire continuent, notamment, d’être instruites. Pour autant, on déplore un déficit de nouveaux logements mais ce déficit préexistait la crise du Covid. « L’absence totale d’activité en termes d’autorisation de permis de construire que nous subissons depuis maintenant plusieurs mois n’a rien à voir avec la situation sanitaire », souligne ainsi William Truchy. En cause, les élections municipales, dont chacun sait qu’elles constituent un frein à la construction. « Chaque année d’élections, le marché recule de 25 % en moyenne, donc même sans épidémie, la situation aurait été très compliquée pour notre secteur », affirme Pierre Bibet, Délégué Général de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France. En effet, il est commun que lors des changements de municipalités, la délivrance de permis de construire tombe quasiment à l’arrêt. N’entend-on pas dire d’un maire qui bâtit qu’il est un maire battu ? Mais cette fois, la situation a empiré. À l’origine de cette aggravation, des élections municipales aussi chaotiques qu’interminables. Jugez plutôt, le chiffre avancé par Pierre Bibet cette année fait froid dans le dos. A fin septembre, les promoteurs ont enregistré une chute de production de 54 % !

« Chaque année d’élections municipales, le marché du neuf recule de 25 % en moyenne. »

Pierre Bibet, Délégué Général de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France.

Répondre aux attentes post-confinement des Français

Mais alors comment repartir du bon pied en 2021 ? Tout d’abord, en répondant aux nouvelles attentes des acquéreurs. À ce propos, plusieurs enseignements peuvent être tirés des derniers chiffres recueillis par SeLoger. Tout d’abord, les Français sont toujours plus intéressés par la maison individuelle. « Alors qu’elle était déjà plébiscitée par les futurs acheteurs d’un logement neuf, la maison individuelle est désormais encore plus demandée qu’elle ne l’était » constate Sébastien Blanc, Directeur Marchés Neuf & Construire chez SeLoger. « La demande pour ce type de produits a littéralement bondi pendant le confinement et elle reste orientée à la hausse. Sur SeLoger neuf, avant le premier confinement,  les maisons individuelles faisaient l’objet de 42 % des recherches. Post-confinement, 46 % des requêtes portent sur une maison individuelle. Et sur Logic-Immo, on est passés de 53 % à 58 % ».

Il est également à noter que la présence d’un espace extérieur (jardin, terrasse) est devenue un critère essentiel aux yeux de 26 % des porteurs d’un projet d’achat immobilier dans le neuf. Enfin, les futurs acquéreurs semblent s’être (re)découvert des envies d’espace ! « L’avènement du télétravail et le besoin de disposer d’une pièce où s’isoler afin de travailler sans risquer d’être dérangé font que les recherches sur les logements de plus de 100 m² de superficie ont explosé. Et qu’à l’inverse, celles portant sur des biens de moins de 100 m² de superficie reculent » indique Sébastien Blanc.

Baromètre de l’immobilier neuf : le pouvoir d’achat des Français se maintient

Des taux immobiliers bas, mais des conditions de financement plus difficiles

Dans les 10 villes de l’étude, les taux immobiliers ont augmenté de 0,07% à Nantes, à 0,13% à Lille, toutes les autres villes présentant une hausse de 0,10%. Ces hausses minimes se font sur des valeurs très basses et toujours attractives puisqu’il est possible d’emprunter dès 0,92% (hors négociation) au meilleur taux sur 20 ans.

« Cependant, au-delà des taux de crédit immobilier, ce sont les conditions de financement qui ont connu un grand changement, avec tout d’abord fin 2019 les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), puis ensuite, l’impact de la crise sanitaire sur l’attitude prudentielle des banques vis-à-vis des dossiers de prêts qui leurs sont présentés » déclare Frank Roullier, Président d’Empruntis.

Les prix de l’immobilier neuf grimpent

Les prix de l’immobilier augmentent dans la plupart des grandes villes, jusqu’à +12% d’augmentation à Lyon. Ce qui est le résultat d’un manque d’offre consécutif à plusieurs événements comme la pause en amont des élections municipales ou encore le confinement lié à la pandémie de COVID-19, pendant lequel les permis de construire n’ont plus été délivrés.

« Comme on pouvait s’y attendre, faute de renouvellement de l’offre bien avant le confinement, les prix ont grimpé ces derniers mois et le retard pris pendant le confinement ne va faire qu’accentuer la problématique ces prochains mois », explique Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com.

pouvoir d'achat dans le neuf à Lyon septembre 2020

Le pouvoir d’achat des Français entre maintien et légère perte

Avec des mensualités de crédit immobilier en hausse dans 5 villes, 2 dans lesquelles elles stagnent et 3 où les Français gagnent en pouvoir d’achat, le bilan est mitigé. Notre appartement témoin de trois pièces et deux chambres se traduit ainsi par des mensualités de crédit immobilier de 1 157€ sur 20 ans à Toulouse, à 3832€ à Paris.

Les villes où les Français perdent du pouvoir d’achat

C’est à Lyon que les mensualités de crédit immobilier ont augmenté le plus fortement : +12%, soit 1783€ contre 1 583€ en mars dernier. Suivent Lille avec + 10,31% et des mensualités de 1373€, Montpellier avec 1 286€ soit une hausse de 4,18% et Toulouse avec +3,88% (1 157€). A Marseille, les mensualités augmentent de 3,45% pour atteindre 1 205€.

Les villes où le pouvoir d’achat se maintient

Les prix ont peu évolué à Nantes et à Bordeaux, ce qui permet un maintien du pouvoir d’achat avec des mensualités de crédit immobilier qui n’augmentent que de +0,62% à Bordeaux et +0,74% à Nantes.

Les villes où le pouvoir d’achat des Français augmente

A Strasbourg, Nice et Paris, paradoxalement, les Français gagnent en pouvoir d’achat. Les mensualités de crédit immobilier perdent ainsi 2,53% à Paris, 0,5% à Nice et 3 ,36% à Strasbourg.

pouvoir d'achat dans le neuf à Paris en septembre 2020

Les perspectives de l’immobilier neuf : ne pas trop attendre !

Si rien n’indique que les taux immobiliers puissent subir une hausse brutale dans les temps qui viennent, Frank Roullier indique une dynamique positive du côté des banques : « Les banques sont plutôt dans une volonté, en 2021, de relancer le marché qui a connu de nombreuses difficultés cette année ». C’est du côté des prix de l’immobilier que le climat se fait plus pressant : « Si les taux restent sages, ce ne sera certainement pas le cas des prix des appartements neufs. Ceux qui veulent acheter dans le neuf ont tout intérêt à ne pas retarder leur projet », conclut Céline Coletto.

Immobilier: deux stratégies pour profiter de la loi Pinel

Deux options s’offrent aux investisseurs : sécuriser leur opération en visant le cœur d’une ville ou doper le rendement en choisissant de s’en éloigner.

 

Pinel le kiosque immobilier

 

Réaliser jusqu’à 63 000 euros d’économie d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf grâce au dispositif Pinel : la tentation est grande. Encore faut-il sélectionner avec soin le bien pour éviter les déceptions, en particulier au regard de la conjoncture actuelle très incertaine.

Tout commence par le choix de l’emplacement : en centre-ville ou en périphérie d’une grande métropole ? Par exemple à Lille ou à quelques kilomètres de là, à Villeneuve d’Ascq ? Nantes ou Carquefou ? Impossible de donner une réponse unique : tout dépend de l’objectif prioritaire de l’investisseur. Certains veulent mettre l’accent sur la sécurité de leur investissement en misant sur le centre-ville. Il s’agit alors avant tout de réaliser une opération patrimoniale, le rendement passant au second plan : on peut viser entre 2 et 3 % brut, guère plus. Mais on peut miser sur la revente à terme :  » Un appartement situé dans un quartier central se revendra toujours plus facilement qu’en périphérie car le marché y est plus fluide « , confirme Stéphane van Huffel, directeur général du cabinet de conseil Netinvestissement. De plus, un bien idéalement situé continuera à se valoriser à long terme.

Immobilier neuf : le gouvernement envisagerait d’améliorer le Pinel et le PTZ

Le ministère du Logement prévoirait de prendre des mesures pour relancer la construction neuve.

Un PTZ et le Pinel « améliorés et prolongés ». Selon les informations de Batiactu, le ministère du Logement a entendu les doléances des acteurs du secteur de la construction. Ceux-ci estiment, en effet, que le plan de relance présenté le 3 septembre ne soutient pas suffisamment le marché de l’immobilier neuf, qui se trouve est confronté à « une absence quasi-totale de mesure dédiée ».

D’après le site internet spécialisé dans la construction, le ministère assure que « le dispositif d’investissement Pinel et le PTZ vont faire l’objet d’améliorations, tout en restant les plus stables possibles pour ne pas perturber les projets en cours de commercialisation ».

« Donner de la visibilité au secteur »

Les deux dispositifs, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, devraient également être prolongés, afin d’accompagner la relance. Si elles devraient figurer dans la loi de finances 2021, « pour donner de la visibilité au secteur », ces évolutions, cependant, n’entreraient en vigueur qu’à partir de 2022.

Si les représentants des organisations professionnelles et ceux du gouvernement devraient se réunir prochainement autour d’une table, il semblerait que les aides seront en partie liée à la durabilité des chantiers. Pour le PTZ, il s’agira aussi « d’augmenter son impact sur les ménages qui en ont le plus besoin ».

 

Infographie loi pinel 2021 Le Kiosque Immobilier`

Une meilleure territorialisation

Le Pinel, lui, devrait bénéficier d’amélioration « en passant notamment par une meilleure territorialisation ». L’objectif serait de mieux adapter les loyers retenus à la réalité du marché local. Pour ce faire, un chantier sur le Pinel débutera en 2021, en partenariat avec les territoires.

Les frais de notaire baisserons en 2021

La crise du coronavirus a repoussé l’entrée en vigueur de cet arrêté. C’est maintenant pour janvier 2021 que cette baisse est prévue. Explications.

La baisse des frais de notaire : un arrêté auparavant prévu pour mai 2020

Cet arrêté, découlant de la Loi Macron du 6 août 2015, a établi le 28 février 2020 une baisse des frais de notaire sur tous les actes que ces professionnels du droit exercent. Il s’agit en réalité d’une baisse de leurs émoluments, soit leur rémunération directe.

En premier lieu, il était prévu que cet arrêté entre en vigueur le 1er mai 2020, mais la crise du COVID-19 et l’état d’urgence sanitaire ont reporté l’application de ces mesures. Le gouvernement a donc eu recours à la création de l’arrêté du 28 avril 2020, qui prend la disposition de repousser l’entrée en vigueur du premier décret au 1er janvier 2021. Ce retard s’explique notamment car cette crise sans précédant a eu de nombreux impacts sur l’activité économique des notaires.

Baisse des frais de notaire : l’impact sur votre achat immobilier

Mais, concrètement, comment cet arrêté va impacter vos futurs achats immobiliers ? Si le CSN (Conseil Supérieur du Notariat) a calculé que la baisse globale des actes notariés au 1er janvier 2021 sera en moyenne de 1,9%, mais concernant les achats immobiliers, les émoluments des notaires seront refixés par le barème suivant :

  • Pour une transaction allant de 0 à 6 500 €, ils seront de 3,870 % (contre 3,950 % aujourd’hui).
  • De 6 500 € à 17 000 €, les émoluments à partir du 1er janvier 2021 seront de 1,596 % contre 1,627 % jusqu’au 31 décembre.
  • Pour un achat immobilier de 17 000 € à 60 000 €, les frais de notaire s’élèveront à 1,064 % et non plus de 1,085 %.
  • Pour des achats de plus de 60 000 €, les émoluments seront de 0,799 % contre 0,814 % aujourd’hui.

Les autres actes notariés sont aussi concernés par cette réforme

Mais ce ne sont pas uniquement sur les achats immobiliers que les baisses des émoluments seront appliquées : tous les actes notariés seront concernés. D’ailleurs, certaines dispositions prises par les notaires auront une réduction bien plus significative, c’est par exemple le cas de la rédaction de la convention de PACS ou de la mainlevée d’hypothèque.

Aujourd’hui, les couples souhaitant se pacser par acte notarié, pour prendre des dispositions d’héritages particulières par exemple, doivent payer 192,31 € HT (230,77 € TTC). A partir du 1er janvier 2021, le prix de cette prestation sera de 84,51 € HT (102 € TTC).

Pour ce qui est de la mainlevée d’hypothèque, les prix appliqués dès le début de l’année prochaine seront de 78 € pour un capital inférieur à 77 090 €, et 150 € pour un capital hypothécaire supérieur à 77 090 €.

Comment déclarer ses revenus perçus grâce à des locations type Airbnb ?

Dès ce lundi, les revenus perçus avec des locations en ligne seront directement transmis au fisc. Mode d’emploi de cette taxation de ce qu’on appelle « l’économie collaborative ».
ON DÉCRYPTE : Si vous gagnez un peu d’argent avec les plateformes comme Airbnb, avez-vous déclaré les revenus que cela vous procure ? Ce sera bientôt automatique : avec le projet de loi contre la fraude fiscale, dont le texte arrive en première lecture à l’Assemblée nationale ce lundi, les sites devront eux-mêmes transmettre au fisc ces infos qui vous concernent. Et selon les montants, cela peut vous faire payer des impôts. Mode d’emploi de cette taxation de ce qu’on appelle « l’économie collaborative ».

La limite à ne pas dépasser pour ne pas payer plus d’impôts. Pas plus de 305 euros par an. C’est la limite des revenus auquel vous avez le droit si vous mettez un logement en location sur Airbnb, ou une autre plateforme du même type, sans payer d’impôts supplémentaires. Même si ces revenus doivent être déclarés.

Au-delà de 70.000 euros, il faut une déclaration professionnelle. Il faut déclarer de la même façon si vous mettez en location votre voiture ou tout autre objet, un outil, un vêtement… Si ça vous rapporte plus de 70.000 euros par an, là il faudra faire une déclaration professionnelle. Autre cas de figure, si vous vendez un service, un cours de musique, du jardinage, c’est imposable, il faut le déclarer. Enfin, si vous vendez un objet que vous ne souhaitez plus conserver, mais que vous n’avez pas fabriqué vous-même, comme une vieille collection de livres, ce n’est pas imposable. Si vous avez un doute, la rubrique « revenus annexes » du site des impôts saura vous renseigner.